La Belgique étant l’un des pays européens les plus engagés dans la lutte contre le changement climatique, il était à prévoir que des mesures soient prises afin de limiter la consommation d’énergie des bâtiments.
Depuis quelques années désormais, tous les biens résidentiels à vendre ou à louer doivent être dotés d’un certificat de Performance Énergétique des Bâtiments, la fameuse PEB. Ce document permet ainsi au futur acquéreur ou locataire de se rendre compte de la consommation d’énergie associée au bien.
Mais pour aller plus loin dans cette démarche, le gouvernement belge a mis en place une limitation, voire une interdiction temporaire de l’indexation des loyers en fonction de la PEB et de la région. Cette mesure, qui devrait prendre fin le 31 octobre 2023, pourrait bien être prolongée.
Afin de vous aider à y voir plus clair quant à la situation de votre bien, ADK Immo vous explique en quoi consiste cette nouvelle réglementation et comment elle s’applique.
Pourquoi se baser sur la PEB ?
Comme nous vous l’avions expliqué dans un précédent article, la PEB donne un indice énergétique de la consommation d’un bâtiment. Elle est mesurée selon plusieurs critères et est classifiée de A à G, A étant le plus efficace et G, le plus énergivore.
Pour les propriétaires
En l’utilisant comme critère décisif pour indexer un loyer, le Gouvernement espère motiver les propriétaires à faire des améliorations dans leurs biens.
Par exemple, il est possible de changer le système de chauffage pour un plus efficace, ou encore de refaire l’isolation du toit, mais aussi des murs et fenêtres, etc. L’idée est de moderniser le bien afin de le rendre plus écoénergétique.
Grâce à son nouveau score PEB, le loyer pourra être indexé et le propriétaire verra rapidement un retour sur son investissement.
Pour les locataires
Cette mesure est également intéressante pour les locataires.
Tout d’abord, dans le cas d’un bien dont la PEB ne permet pas l’indexation, la hausse des factures d’énergie sera compensée par le fait que le loyer n’est pas indexé.
Dans le cas d’un bien dont la PEB permet l’indexation, celui-ci étant énergétiquement performant, les locataires profiteront de factures d’énergie moins élevées. Finalement l’indexation reste raisonnable quant à la qualité de vie qu’offre le bien.
Quoi qu’il en soit, l’indexation doit être encadrée et interprétée correctement, l’objectif étant de réaliser des améliorations énergétiques dans les biens aux scores PEB les plus faibles, tout en tenant compte de leur valeur locative. Une hausse de loyer trop soudaine pourrait affecter drastiquement le budget mensuel des locataires. C’est pourquoi il existe différentes fourchettes de pourcentage d’augmentation selon les régions et les scores PEB.
L’indexation des loyers en fonction de la PEB
Le calcul de base
Jusqu’à présent, le calcul de l’indexation du loyer se faisait sur la base du coût de la vie, chaque année, à la date anniversaire du bail. Le score PEB du bien loué n’était pas pris en compte.
Pour estimer l’évolution du coût de la vie, on se base sur le nouvel indice santé que l’on multiplie par le prix du loyer, et l’on divise le tout par l’indice santé de départ.
Le montant du loyer correspond à celui mentionné initialement dans le bail, sans les charges.
Le nouvel indice santé est celui du mois précédant celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice de départ est celui qui précède la date de la signature du bail.
Le calcul selon la PEB
Désormais, les biens les plus énergivores de Belgique dépendent d’un calcul différent pour indexer leur loyer. Celui-ci est différent selon le score PEB du bien, mais aussi la région dans laquelle il se trouve.
Pour les scores PEB A, B ou C, la limitation n’a aucun effet et le calcul se fait normalement.
Pour les scores PEB D, les loyers peuvent être indexés à 100 % à Bruxelles, 75 % en Wallonie et seulement 50 % en Flandre.
Les loyers des biens dont la PEB est E peuvent être indexés à 50 % en Wallonie et à Bruxelles. En Flandre, l’indexation n’est plus possible à partir de la PEB E.
Pour ce qui est des biens aux certificats PEB F et G, l’indexation du loyer est impossible, dans tout le pays.
Il convient de préciser que pour pouvoir appliquer l’indexation du loyer, le locataire doit avoir reçu le certificat PEB du bien loué et le bail doit avoir été enregistré. Sans cela, le locataire est en droit de refuser l’indexation, même d’un bien efficace énergétiquement.
Si par la suite, le propriétaire présente le certificat PEB, le loyer pourra être indexé mais non rétroactivement.
Enfin, pour les biens aux scores PEB ne permettant aucune indexation, le propriétaire peut effectuer des travaux dans le but de demander un nouveau certificat. Dans ce cas, l’indexation s’appliquera rétroactivement entre le moment de l’obtention du nouveau certificat et la date à laquelle le loyer aurait normalement dû être indexé.
Pour les loyers ne pouvant qu’être indexés partiellement, même si le propriétaire effectue des travaux, il ne pourra pas recalculer ce montant afin d’appliquer l’indexation une seconde fois.
L’indexation des loyers basée sur la PEB
Le calcul de l’indexation des loyers n’étant pas forcément simple au départ, avec les nouvelles réglementations, il peut être d’autant plus compliqué de s’y retrouver.
Chez ADK Immo, nous connaissons parfaitement notre métier et nous tenons constamment informés des réglementations en vigueur. C’est pourquoi nous vous accompagnons dans tout le processus de location de votre bien.
Contactez-nous sans plus attendre afin de convenir d’un rendez-vous à votre convenance et discuter de votre projet immobilier !